Ventes réelles (base DVF) : ce qu'elles révèlent sur votre bien, et ce qu'elles ne disent pas
Par Céline Levrat · · 5 min de lecture
Les prix des annonces sont des prix demandés, pas des prix obtenus. Pour savoir ce que les acheteurs ont réellement payé, il existe une source publique : la base « Demandes de valeurs foncières », ou DVF. Elle est précieuse, mais elle répond à une seule question : à quel prix des biens se sont vendus. Elle ne dit pas combien vaut le vôtre.
Estimer mon bien en 2 minutes →Ce que contient la base DVF
DVF est une base publique diffusée par l'État. Elle recense les ventes conclues ces dernières années, à partir des actes notariés : date, prix inscrit à l'acte, type de bien, surface, nombre de pièces, adresse. C'est la meilleure photographie des prix réellement pratiqués, bien plus fiable que les annonces.
Ce que les chiffres ne disent pas
Deux biens peuvent apparaître avec la même surface, dans la même rue, et pourtant se vendre à des prix très éloignés. DVF ne renseigne pas :
- l'état réel du logement, la qualité de la rénovation ou les travaux à prévoir ;
- l'étage, l'ascenseur, la vue, la luminosité, le calme ;
- les extérieurs, la cave, le stationnement, souvent regroupés dans un même prix ;
- la qualité de la copropriété, ses charges et les travaux votés ;
- le DPE, devenu un critère de décision majeur ;
- les circonstances de la vente : urgence, négociation, acheteurs en concurrence.
Un point de départ, jamais une réponse
Une moyenne de secteur mélange des biens très différents : elle situe un ordre de grandeur, pas la valeur de votre bien. Appliquer mécaniquement un prix au mètre carré mène presque toujours à se tromper, par excès comme par défaut, et c'est précisément sur les détails ci-dessus que se joue l'écart entre une vente rapide et un bien qui stagne.
Les erreurs fréquentes quand on compare seul
- comparer des biens qui ne le sont pas (étage, état, extérieur différents) ;
- retenir les ventes flatteuses et ignorer les autres ;
- oublier que les données publiées ont un délai, alors que le marché évolue ;
- prendre un prix de vente regroupant plusieurs lots (logement, cave, parking) pour un prix au mètre carré ;
- surestimer son bien par attachement, ce que les acheteurs ne partagent pas.
Ce que fait la visite
C'est là que la valeur se précise. Sur place, on regarde ce que les chiffres ne voient pas, on choisit les ventes réellement comparables et on justifie chaque écart avec la moyenne du secteur. Vous obtenez un avis argumenté, que vous pouvez défendre face aux acheteurs. C'est le principe de notre simulateur : une fourchette fondée sur les ventes autour de votre adresse, que la visite vient affiner, gratuitement et sans engagement. Pour comprendre la différence entre les deux approches, lisez estimation en ligne ou par un agent.